부동산 계약과 스마트 컨트랙트

오늘 문득 궁금한 주제가 생겼다. 부동산 계약 과정에서 스마트 컨트랙트가 어떤 역할을 할 수가 있을까? 정말 중개인 없이 부동산 계약이 가능할까? 

 

부동산 계약에 블록체인의 스마트 컨트랙트를 도입하려는 시도는 수년 전부터 꾸준히 논의되어 왔다. 제 3자 개입없이 조건을 충족하면 계약이 자동 실행된다는 개념이 확실히 혁신적이었다. 이론대로라면 사기 위험이 사라지고 복잡한 등기 절차나 중개수수료 같은 비용도 획기적으로 줄일 수 있다. 

 

하지만 현실은 그렇게 단순하지 않다. 아직까진 우리가 집을 구할 때 스마트 컨트랙트를 쓰는 경우는 사실상 없다. 여전히 종이로 된 계약서나 공인인증 기반 전자계약 시스템으로 이루어진다. 대중화가 더딘 데에는 부동산이라는 자산이 가진 특수성과 현실적인 한계 때문인데, 이에 대한 내용을 좀 찾아보았다.

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1. 현실과 블록체인의 괴리

스마트 컨트랙트는 현실 세계의 정보를 스스로 인식하진 못한다.

이를 블록체인에선 "Oracle" 문제라고 한다. 

• 예를 들면 다음과 같다. "비트코인이 1억을 넘으면 A에게 돈을 송금하라" 라는 조건으로 스마트 컨트랙트가 작성됐다고 하자
• 그런데 블록체인 입장에선 비트코인 가격이 얼마인지 직접 알 수는 없다.
  왜냐면 뉴스, 거래소 가격, 날씨와 같은 현실 세계의 데이터를 스스로 가져오지 못하기 때문이다.
• 그래서 외부 정보를 블록체인 안으로 넣어주는 존재가 필요한데, 이를 Oracle이라고 한다. 

그러나 문제는 여기서 생긴다. 블록체인은 탈중앙화가 목표이기 때문에, "누구도 마음대로 조작할 수 없는 시스템"이어야만 한다. 그러나 오라클에 거짓된 정보가 포함된다면? 비트코인 가격이 1억이 넘지 않았는데 넘었다고 알려주게 된다면 스마트 컨트랙트는 그걸 믿고 돈을 송금해버릴 수 있다. 

 

즉, 스마트 컨트랙트 그 자체는 안전할 수 있어도 외부 데이터가 조작되거나 거짓이라면 결과가 틀어질 수 있다는게 오라클 문제이다. 그래서 해결 방법으론 보통 여러 오라클을 사용하거나, 여러 출처의 데이터를 평균 내거나 혹은 Chainlink 같은 탈중앙화 오라클 네트워크를 사용한다고 하는데, 이에 대해선 추후 글에서 작성해보겠다. 

 

2. 등기 라는 벽

"구매자가 대금을 입금하면, 스마트 컨트랙트가 자동으로 집의 소유권 토큰을 구매자에게 넘긴다" 

기술적으로만 보면 매우 효율적이다. 계약서 위조나 대금 미지급 같은 문제가 줄어들 수 있기 때문이다. 

• 하지만 현실의 부동산 계약에선 여기서 큰 문제가 생긴다. 
• 바로 블록체인상의 기록이 곧 법적 소유권을 의미하지 않는다는 점이다.
• 부동산 소유권은 블록체인이 아닌 국가가 인정을 한다.
• 블록체인 상에서 어떤 사람이 "집의 소유권 토큰"을 받았다고 해보자.
  그렇다고 해서 현실에서도 그 사람이 "법적"으로 집주인이 되는 것은 아니다. 
  왜냐하면 부동산의 소유권은 보통 국가의 등기 시스템을 통해 인정되기 때문이다. 

따라서 법적 효력이 아직은 부족하기 때문에 스마트 컨트랙트가 자동 실행되어도 문제가 된다. 현재로선 블록체인 기반 부동산 계약이 가능하려면, 블록체인 시스템과 국가 등기 시스템이 연동되어야 한다.

 

3. 버그와 책임의 모호함

부동산 같은 규모가 큰 자산은 온전히 코드에만 의존해서 거래하기에는 리스크가 따른다.

• 스마트 컨트랙트에 치명적인 버그가 있어서 해킹으로 인해 잘못된 주소로 전송될 수도 있다.
• 그러나 블록체인의 가역성(수정 불가능) 특징 때문에 이를 되돌리기가 매우 어렵다.

따라서, 사고 발생 시 거래를 중단시키거나 피해를 보상해 줄 중앙화된 책임 주체가 없다는 점은 자산 거래에서 약점이 된다.

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4. 현시점 스마트 컨트랙트가 사용되는 곳

이러한 한계 때문에 현재 스마트 컨트랙트는 주택이나 건물을 통째로 매매하는 계약보단, 관계가 단순한 부동산 조각 투자 영역에서 제한적으로 쓰이고 있다. 빌딩의 지분을 쪼갠 토큰을 소유한 사람들에게 배당금을 비율대로 자동 분배하는 방법이다. 정부차원에서도 계약 자동화보단 등기부등본의 위변조를 방지하는 데이터 신뢰성 확보 목적으로 도입하는 단계에 그쳐 있다고 한다. 결론적으로 기술적인 가능성은 분명 충분하지만, 현실 세계에서의 한계와 안전 장치 부재 그리고 법적 제도 라는 장벽이 여전히 높다.